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以下文章來源于中國物流與采購雜志 ，作者席悅
今年4月，“遠洋物流”品牌揭牌儀式在上海遠洋商業(yè)大廈舉辦。至此，遠洋物流將以獨立品牌的形象全新亮相，持續(xù)在物流地產(chǎn)領域深耕發(fā)展。遠洋集團于2017年即布局物流地產(chǎn)領域，2018年首個項目“嘉興南湖產(chǎn)業(yè)園”開工。
2021年，遠洋集團對物流開發(fā)業(yè)務進行了重組，并推出“遠洋物流”品牌，定位為從事物流地產(chǎn)全周期開發(fā)和運營管理、收并購及定制服務的物流地產(chǎn)品牌，具備項目投資、規(guī)劃設計、工程建造、物業(yè)管理等覆蓋物流地產(chǎn)全流程的專業(yè)能力，能為客戶提供高標倉庫、冷鏈倉庫等多樣化的物流倉儲解決方案。
截止今年6月，遠洋物流在管面積已近400萬平方米，投資管理近50個物流地產(chǎn)項目，覆蓋北京、上海、南京等近20個一、二線城市，資產(chǎn)總值近200億元。毫不夸張的說，公司擴張速度之快令人刮目相看。
對此，遠洋物流總經(jīng)理馬天一12月8日在接受《中國物流與采購》雜志記者采訪時坦陳：背靠遠洋集團與遠洋資本兩大支持，遠洋物流的發(fā)展無異于安上了“實業(yè)+金融”的雙輪驅動，讓遠洋物流在規(guī)模擴張、行業(yè)發(fā)展中具有先天優(yōu)勢。
遠洋物流總經(jīng)理 馬天一
居安思危 拓展物流地產(chǎn)業(yè)務
遠洋集團是一家擁有28年歷史的綜合型實業(yè)公司，遠洋集團主營業(yè)務包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)運營、物業(yè)服務及建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務。“遠洋物流作為集團的協(xié)同業(yè)務之一，成立于2017年，但實際上從2016年開始，遠洋集團就已經(jīng)開始在研究物流地產(chǎn)這個不動產(chǎn)的細分業(yè)務方向。”馬天一透露，一方面，從公司發(fā)展需要來看，2017年是遠洋集團上市10周年，無論是重點城市拓展、土地資源獲取還是物業(yè)投資規(guī)模上來看都是具有里程碑意義的一年，進入物流地產(chǎn)領域也是協(xié)同遠洋集團發(fā)展、與時代發(fā)展同頻的體現(xiàn)。借助集團的品牌影響力以及服務城市及企業(yè)客戶的豐富經(jīng)驗優(yōu)勢，可以為物流客戶打造高品質的物流基礎設施、提供專業(yè)高效的物流倉儲服務。
另一方面，從物流行業(yè)趨勢來看，無論是電商的蓬勃發(fā)展還是高端制造業(yè)的轉型升級都讓現(xiàn)代物流倉儲特別是高標準倉儲物流需求持續(xù)旺盛增長，國內(nèi)物流地產(chǎn)還處于初級階段，未來還有巨大發(fā)展空間，從賽道原則上來講，入局物流地產(chǎn)也是高度看好中國物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。
“2015、2016年住房市場高速發(fā)展，但越是在蓬勃發(fā)展時，越需要考慮未來發(fā)展的多樣性。現(xiàn)在看來，遠洋集團當時做出拓展物流地產(chǎn)業(yè)務的決定，還是頗具前瞻性的。”馬天一認為。
經(jīng)過4年多的發(fā)展，遠洋物流是擁有物流地產(chǎn)全周期開發(fā)和運營管理、收并購、定制服務的物流地產(chǎn)品牌，有專業(yè)的投資團隊和資產(chǎn)管理團隊，具備項目投資、規(guī)劃設計、工程建造、物業(yè)管理等覆蓋物流地產(chǎn)全流程的業(yè)務能力。
在城市拓展方面，遠洋物流目前圍繞長三角、大灣區(qū)、京津冀及中西部物流核心熱點城市進行布局。馬天一告訴記者，“遠洋集團從北京起家走向全國，在五期戰(zhàn)略中集團提出南移西拓，因此遠洋物流整體上的戰(zhàn)略也是要向南移，重點投資長三角和大灣區(qū)項目。”
強大的基因和背景 鑄就“實業(yè)+金融”優(yōu)勢
與傳統(tǒng)物流地產(chǎn)企業(yè)相比，遠洋物流的先天優(yōu)勢明顯。
一是自帶強大“基因”。馬天一告訴記者，遠洋集團擁有豐富的地產(chǎn)項目開發(fā)建設、運營管理、工程營造乃至物業(yè)服務等經(jīng)驗，優(yōu)秀的地產(chǎn)基因也是核心優(yōu)勢之一；此外，遠洋物流作為遠洋集團旗下獨立品牌，積極依托集團資源及遠洋資本在物流全產(chǎn)業(yè)鏈中的投資布局，包括對鄭明、九曳、發(fā)網(wǎng)、GEEK+等知名物流企業(yè)、冷鏈及溫控供應鏈企業(yè)、快運快遞企業(yè)以及相關運營商進行的戰(zhàn)略投資，遠洋物流為被投企業(yè)提供定制開發(fā)及增值服務，同時憑借“地產(chǎn)+資本”基因的優(yōu)勢、“輕重結合”的模式以及被投企業(yè)的資源網(wǎng)絡和協(xié)同作用，提升市場競爭力。
“這樣的基因和背景，為遠洋物流的發(fā)展插上了‘實業(yè)+金融’的翅膀，未來也有更多組合發(fā)展的方式。”馬天一指出。
二是REITs試點拓寬融資渠道。2020年4月，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。遠洋物流以“重資產(chǎn)自持+輕資產(chǎn)基金管理”為業(yè)務模式，短中期強調“產(chǎn)投結合、協(xié)同資本”，長期形成平臺化獨立募資能力。而REITs試點涉及物流地產(chǎn)基礎設施領域物流地產(chǎn)企業(yè)也將能夠獲得更多樣化優(yōu)質融資渠道、更豐富的投融資機制，減輕企業(yè)自身資本占用，賦能募資能力的提升與投拓體系的完善，實現(xiàn)資管規(guī)模和收入規(guī)模更穩(wěn)定高效的持續(xù)擴張，有效加速構建成熟的“募-投-建-管-退”業(yè)務閉環(huán)的進程。
三是專業(yè)化的物流地產(chǎn)團隊。從遠洋物流成立之初，團隊的組建甄選都是以行業(yè)經(jīng)驗為重要標準，他們是一群在物流地產(chǎn)領域懂專業(yè)、有能力的專業(yè)化人才。馬天一介紹道，“遠洋物流的很大一部分員工都曾是在物流地產(chǎn)行業(yè)有著多年資歷的專家，這對我們這個行業(yè)內(nèi)的新興企業(yè)的成長來說有著非常積極的作用。”
擴大規(guī)模 制定三大戰(zhàn)略布局
“我們進入行業(yè)的時間還不長，所以我們當下第一要務是擴大市場規(guī)模。”馬天一如是說。
為擴大規(guī)模，遠洋物流制定了三大戰(zhàn)略布局。
一是在城市選擇上與遠洋集團提出的“南移西拓”概念相結合。“在目前遠洋物流的項目主要分布在京津冀和長三角，下一步主攻的方向將是進一步鞏固華東市場，積極拓展粵港澳大灣區(qū)。”馬天一進一步解釋道，“西部的一些城市的經(jīng)濟增長速度很快，人口集中趨勢明顯，這些城市我們會從戰(zhàn)略布局的角度遴選優(yōu)質項目。”
二是繼續(xù)以高標干倉為發(fā)展核心。“目前遠洋物流的發(fā)展核心依舊以高標干倉為主，這是物流地產(chǎn)中需求最為廣泛的一種。與此同時，遠洋物流已經(jīng)在冷庫方面有項目在推進，但當下階段依舊以高標干倉規(guī)模化發(fā)展為主。”
三是制定五年規(guī)劃。“遠洋物流制定了方向性的規(guī)劃，3～5年內(nèi)希望進入物流地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊。”馬天一在提到五年規(guī)劃時強調，“這是我們制定的方向性戰(zhàn)略，是未來的目標，但我們不會因為追求規(guī)模擴大，而通過降低我們的投資標準來實現(xiàn)。”
“成立初期，遠洋物流主要是以開發(fā)型項目為主，但發(fā)展到現(xiàn)在，則是土地開發(fā)和收購成熟項目并重，整體上在選擇項目時遠洋物流會更加謹慎，堅持投資標準。”馬天一以今年上半年收購紅星美凱龍物流資產(chǎn)包為例，闡述了遠洋物流對收并購項目的挑剔。
首先考慮項目目前布局的城市是否符合預期。“紅星物流資產(chǎn)包分布的城市都在我們的業(yè)務規(guī)劃范圍內(nèi)，沒有特別偏僻或與我們戰(zhàn)略不搭的城市。”其次紅星資產(chǎn)包的項目大部分已投入運營。“這樣的項目收購后可以有穩(wěn)定的租金收入，優(yōu)化我們的現(xiàn)金流。”三是回報率符合我們的投資標準。馬天一提到，“正因為我們有成熟有經(jīng)驗的團隊，才能夠在短短兩個月時間內(nèi)完成十幾個項目的盡調和交割，并穩(wěn)定運營。現(xiàn)在時間過了半年，各項經(jīng)營數(shù)據(jù)也證明了這次收購是很成功的。”
不難看出，“實業(yè)+金融”的顯著優(yōu)勢、專業(yè)化的運營團隊，以及目標清晰的戰(zhàn)略布局，都已成為遠洋物流未來發(fā)展的強大助推力。
（本文刊載于《中國物流與采購》雜志2021年第24期）
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